Grundstücke und Häuser - Kaufen - Verkaufen - Besitzen

auf Cape Breton Island, Nova Scotia

Immobilien Kaufen, Verkaufen oder Besitzen

auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

 

Was sind ein Grundstück oder eine Haus auf Cape Breton Island wirklich wert?
Wieviel kann ich beim Verkauf meines Ferienhauses in Nova Scotia verlangen?
Was soll ich für dieses oder jenes Grundstück in Kanada bezahlen?


Der Wert einer Immobilie in Kanada, Nova Scotia, auf Cape Breton

Ferienhaus am Mulcuish Lake mit Blick zum Atlantik auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada Wasserfall mit Flussufer und 52 Ha Waldgrundstück auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada Land, Immobilien, Uferfront, zu verkaufen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada Immobilien Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

Ferienhaus am Mulcuish Lake mit Blick zum Atlantik zu verkaufen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

auf 20.800 m² Grundstück mit eigenem Ufer Blick und zum Atlantik - zu verkaufen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

Wasserfall mit Flußufer und 52 Ha Waldgrundstück auf Cape Breton Island zu verkaufen

52 Ha Waldgrundstück - zu verkaufen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

Elch am Skyline Trail - Cape Breton Highlands National Park auf Cape Breton Island

zu verkaufen Immobilien auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada - mit oder ohne Ufer am Bras d'Or Lake, zwischen Cabot Trail und Atlantik, zwischen Cape Breton Highland National Park und Baddeck

84.178 m² Ufergrundstück am Bras d'Or Lake - Effies Cove - Parzelle ab: CAN$ 23.000,-

84.178 m² Grundstück mit Ufer am Bras d'Or Lake - Effies Cove - zu verkaufen auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

small portfolio1 small portfolio2 small portfolio3 small portfolio4 sonnenuntergang am bras d or lake auf cape breton nova scotia small portfolio2 farm auf cape breton zu verkaufen angeln fliegenfischen auf cape breton nisland nova scotia
themed object
Nicht nur für Angler und Wassersportfans

get in touch

Immobilien auf Cape Breton Island, Nova Scotia, Kanada

Kaufen, Verkaufen oder Besitzen

Sie sind hier: >Der Wert einer Immobilie in Kanada, NS, Cape Breton Island

maple-leaf

Der Wert einer Immobilie in Kanada

Was sind ein Grundstück oder eine Haus auf Cape Breton Island wirklich wert?

Hat mich der Verkäufer des Baugrundstücks auf Cape Breton bei meinem Kauf betrogen?

Mit wie viel Gewinn kann ich meine Super-Sichere-Kapitalanlage schnellstmöglich wieder verkaufen?

Was soll ich für dieses oder jenes Grundstück in Kanada bezahlen?

Wie viel kann ich beim Verkauf meines Ferienhauses in Nova Scotia verlangen und auch bekommen?

Diese und ähnliche Fragen werden sehr oft gestellt.

Die eigentliche Frage ist jedoch, was versteht man unter „Wert“ eines Grundstück oder eines Hauses auf Cape Breton?

Was bedeutet der Begriff "Wert einer Immobilie" überhaupt?

Und, wenn es eine Definition dafür gibt, hat diese Definition des Wertes eines Ferienhauses oder eines unbebauten Grundstücks hier auf Cape Breton Island, Kanada, eine völlig andere Bedeutung für mich als in Deutschland, in der Schweiz oder in Österreich?

Dass der Wert einer Immobilie in Kanada und der dafür bezahlte Preis zwei völlig unterschiedliche Paar Schuhe sein können, dürfte sich mittlerweile wohl auch bei den simpelsten Gemütern herumgesprochen haben.
Leider kam so mancher glückliche Käufer, Kapitalanleger, Möchtegern-Einwanderer oder Deutschland-Aussteiger erst sehr oder zu spät zu dieser Erkenntnis, und manchmal sogar auf sehr tragische Weise!

Das ist bedauerlich und manchmal korrigierbar, jedoch  manchmal auch nicht mehr.

“One man's loss is another man's gain”, so sagen die Einheimischen und auch die Deutschen kennen dieses Sprichwort.

Was man im ländlichen Kanada (besonders bei der im Agrarsektor tätigen Bevölkerung auf Cape Breton) zu diesen reichen und mit Geld um sich werfenden Europäern hinter vorgehaltener Hand sagt, erzähle ich an dieser Stelle lieber nicht. Ansonsten bekommt das vom kanadischen Marketing und Tourismus verbreitete Bild über die ausnahmslos freundlichen und hilfsbereiten Menschen in Nova Scotia noch einen Knacks bei Ihnen.

Besonderes seit dem Jahr 2016 scheint der Transformationsprozess vom glücklichen Käufer über den zweifelnden und hinterfragenden Immobilienbesitzer zum betrogenen und schimpfenden Opfer sehr schnell und gehäuft vonstatten zu gehen. Konkrete Beispiele hierzu folgen sehr bald!
Dabei scheint die Anzahl der Erkenntnisse über völlig überzahlte Grundstücke direkt proportional zur anzahlmäßigen Zunahme der deutschsprachigen Immobilienverkäufer und Einwanderungsberater in Kanada zu sein.

Hier in Kanada heißt es so schön: „too bad, so sad“ oder auch „Byer Beware“, für die Anspruchsvollen unter Ihnen: „caveat emptor“und für den großen Rest und auch mich: "Mensch, da hättest Du doch vor dem Kauf den Preis vergleichen, dich beraten lassen und unabhängig informieren sollen!"

Die Betonung liegt auf unabhängig, bzw. Beratung von jemandem, der mir kein Grundstück verkaufen will. "Jetzt ist es zu spät…".Na ja, manchmal noch nicht ganz.

Um die obigen Fragen zu beantworten, muss man wissen, dass es mehrere unterschiedliche Bedeutungen für den Wert einer Immobilie gibt, so wie in Europa oder in der deutschen Sprache auch. Ja, aber es gibt Unterschiede.

maple-leaf

Der Marktwert einer Immobilie - Market Value of Real Estate

Der Wert und der Preis einer Immobilie sind zwei völlig verschiedene Begriffe und leider auch zwei total verschiedene Sachverhalte.
Dabei kann man sowohl den bezahlten als auch den erhaltenen Preis für eine Immobilie betrachten.
Hier in Kanada wird im Kaufvertrag vom Notar sehr oft der Begriff "purchase price" oder "price of purchase" verwendet, was nicht zu verwechseln ist mit "value".

Es gibt sozusagen völlig verschiedene „Werte“, z.B. den Steuerwert, welcher von der Gemeinde berechnet wird. Dieser basiert auf dem Assessment der PVSC (Property Value Service Corporation), die wiederum verschiedene Informationen und Quellen zur Bestimmung heranzieht. Sehr oft taucht in diesem Zusammenhang der Begriff „automated mass appraisal“ auf.

Die jeweilige Gemeinde verschickt einmal oder zweimal im Jahr für jedes Grundstück in Nova Scotia (wie in jeder anderen Provinz in Kanada) eine Steuerrechnung (Tax Bill). Das kann man mit der Grundstückssteuer in Deutschland vergleichen.
Die Unterschiede für zwei fast identische Grundstücke oder Häuser können erheblich sein.
Das sollte man vor dem Kauf unbedingt wissen. Manchmal ist es auf lange Zeit gerechnet billiger, ein etwas teueres Grundstück nur ein paar Meter weiter in einem anderen County zu kaufen, weil dort der Streuersatz ein völlig anderer ist, oder das Assessment bedeutend billiger ist.Wenn man die Situation der Gemeinde und die örtlichen Gegebenheiten für das Grundstück im Voraus kennt, kann man bares Geld sparen.

Ich plane, an anderer Stelle noch ausdrücklich darauf einzugehen.

Es gibt so gut wie keine Möglichkeit gegen diese Tax Bill vorzugehen, fast keine.
Diese Tax Bill basiert auf der von der PVSC errechneten Einschätzung (assessment).

Die Property Tax Bill der Gemeinde sollte man immer pünktlich bezahlen, ob sie einem gefällt oder nicht, denn ansonsten wird die Immobilie zwangsversteigert. Das geht manchmal sehr schnell. Alle offenen Forderungen an Grundstückssteuer werden von der Gemeinde mit 10% - 12% p.a. verzinst.

Das Grundstücks Assessments (Einschätzung) wird in ganz Nova Scotia an jeden Immobilienbesitzer jeweils einmal im Jahr, meist so Ende Januar, verschickt. Dafür gibt es dann ganz genaue Vorgaben, in welchem Zeitraum und auf welche Weise man Einspruch einlegen kann.
Das klingt vielleicht kompliziert, ist aber relativ einfach und kostet nichts. Darauf komme ich später auch noch ausführlich zu sprechen.
Wenn einem also die Grundstückssteuer zu hoch erscheint, kann man nicht gegen die Tax Bill der Gemeinde vorgehen, sondern man muss vorher gegen das Assessment Einspruch erheben.

Neben diesen Werten gibt es noch den Hypothekenwert. Dieser gibt den Wert einer Immobilie wieder, den eine Bank als Höchstwert für ihre Kreditvergabe ansieht. Das heißt, dies stellt den Wert da, den die Bank bei einem evtl. nötig werdenden Weiterverkauf als realisierbar ansieht, um damit die Schulden zu tilgen.

Tja, und neben anderen Werten, wie z.B. dem Herstellungswert, oder dem Anschaffungswert gibt es dann noch den Marktwert einer Immobilie in Kanada.

ahorn blatt

Ich verweise an dieser Stelle auf die Real Estate Encyclopedia, Canadian Edition, 2012, die ich im Folgenden frei übersetzt habe.

Eine Immobilie ist genau das wert, was jemand anderer bereits ist, auf dem freien und ausgeglichenen Markt unter den folgenden Bedingungen tatsächlich dafür zu bezahlen, vorausgesetzt:

  1. Der Käufer (oder / und der Verkäufer) sind gut und umfassend informiert,

  2. Der Verkauf findet nicht unter irgendeinem Druck statt,

  3. Der Käufer und der Verkäufer handeln klug und überlegt,

  4. Die Immobilie befindet sich eine ausreichende Zeit auf dem Markt.

Fragen Sie sich bitte selbst: Wenn Sie erst wenige Male (hoffentlich nicht das erste Mal!) zum Urlaub hier auf Cape Breton waren, vielleicht noch bei Sonnenschein und in Ferienstimmung, und nun eine Immobilie kaufen wollen, können Sie dann wirklich umfassend über den Markt informiert sein?
Wie viele andere Anbieter vor Ort haben Sie besucht, um sich den Markt anzuschauen?
Mit wie vielen Maklern haben Sie sich hier vor Ort (nicht mit Deutschen!) getroffen?
Haben Sie sich beispielsweise um ein Wertgutachten bemüht?

Wenn jemand aus Deutschland das erste Mal in Nova Scotia ist, oder höchstens einige Male zum Urlaub hier war, ist er einem örtlichen Anbieter von Grundstücken in Sachen Information wissensmäßig meist hoffnungslos unterlegen.
Das ließe sich nur mit viel Arbeit, also mit mehreren Reisen, mit einer umfassenden Studie des Marktes und dem Vergleichen vieler Angebote wettmachen. Das Internet ist die ideale Basis dafür, aber es ersetzt keinesfalls die Besuche und Gespräche vor Ort.

Wenn ein Verkäufer aber aufgrund seines Gewinnstrebens genau diese Transparenz vermeiden möchte? Wenn er den Käufer mit Taschenspielertricks, mit Geschichten vom Zusammenbruch der Währung oder Landknappheit in Kanada mehr oder weniger subtil unter Druck setzt, dann müssen Sie schon wirklich cool bleiben und die Ruhe bewahren, damit sie sich nicht überhastet zu einem Kauf überreden lassen.

Die eigene Bequemlichkeit zu recherchieren und dann den Fehlkauf später als Betrug des Verkäufers darzustellen, ist völlig fehl am Platz, kommt aber jedes Jahr sehr oft vor. 

Zugegeben, eine gute Portionen bayrisches Selbstbewusstsein oder schwäbische Sparsamkeit bei kostenlosen Restaurantbesuchen können unter Umständen bei manchem Immobilienkäufer den Informationsmangel wieder ausgleichen, oder?

ahorn blatt

Herstellungspreis, Anschaffungswert und der Marktwert

Das, was man in eine Immobilie als Kaufpreis und später durch Bauen, Straße, Bootssteg, usw. investiert hat, muss man nicht zwangsläufig auch wieder beim Verkauf zurückbekommen.

Der Marktpreis für genau diese Region, für genau diese Lage oder zu diesem Zeitpunkt kann gerade völlig darunter liegen, kann aber auch darüber liegen.

Wenn man in einer abgelegenen Gegend im stürmischen  Hinterland von Cape Breton ein Anwesen besitzt, von dem es zum nächsten Tim Hortons über eine Stunde weg ist, auf dem es vor Insekten wimmelt oder wo das Mikroklima so rau und unwirtlich ist, dass weder die Tomaten, der Wein noch die Pfirsiche im zur Selbstversorgung geplanten Garten wachsen, dann kann man noch so viel Geld in das wunderschöne Ferienhaus stecken, es ist sehr schwer, sein gesamtes investiertes Geld beim Verkauf zurückzuerhalten.

Wenn man aber solch ein Objekt z.B. in eine boomende Region wie in Toronto oder Vancouver verfrachten könnte, dann kann man sicher mit einem satten Verkaufsgewinn rechnen. Selbstverständlich gibt es solche Gegenden auch in Nova Scotia und vielleicht auch auf Cape Breton Island. Das herauszufinden braucht aber Zeit, viele Recherchen, Reisen und Gespräche sowie weniger Verkäuferdruck und rosarotes Gequatsche.

Der Marktwert hat auch mit dem Anschaffung- oder dem Herstellungswert nicht viel gemeinsam.

Hier ein kleines Beispiel: Nach einigen Jahren stellen Moritz und Lisa Meier (Namen sind reine Fantasie) fest, dass das Ferienhaus auf Cape Breton eigentlich nicht mehr ausreichend genutzt wird, dass die Kosten für Flüge und Unterhalt der Immobilie im Vergleich zum eigenen Einkommen viel zu hoch geworden sind oder dass so ein Ferienhaus gar nicht mehr gewünscht wird, weil man einfach zu alt für den ganzen Stress im Ausland geworden ist und die Kinder fahren eh lieber nach Ibiza oder an die Ostsee. Aus welchem Grund auch immer, man will (oder muss) jetzt also verkaufen.
Nehmen wir an, man hat insgesamt CAN$ 100.000,00 für dieses Grundstück bezahlt,und man hat über die Jahre noch einmal CAN$ 100.000,00 reingesteckt, und einen Gewinn von CAN$ 50.000,00 möchte man auch noch bekommen, denn der damalige Verkäufer erzählte ja immer so schöne deutsche Sätze  über die sichere Wertsteigerung, gewürzt mit Begriffen wie Boom-Region, exponentiell steigende Anzahl an Deutschen, die kaufen, Kapitalanlage und Rendite.
Deshalb geht man von einem locker realisierbaren Verkaufserlös in Höhen von: CAN$ 250,000.00 aus und man inseriert also einen Verkaufspreis von CAN$ 250,000.00.

Aber was ist, wenn im Umkreis von 30 km in den letzten 5 Jahren Immobilien mit vergleichbarer Größe und ähnlicher Ausstattung nur zu einem durchschnittlichen Preis von $125,000.00 verkauft wurden?
Diesen Wert kann man an Hand der tatsächlich erfolgten Verkäufe in dieser Gegend wunderschön errechnen oder man lässt es ermitteln und aufschreiben und auch unterschreiben und abstempeln.
Das nennt sich dann Markt-Wert-Gutachten.
Dafür gibt es verschiedene vereidigte und von der Regierung zugelassene Fachleute, die man allerdings für ihre Arbeit bezahlen muss. Oder es gibt andere Möglichkeiten.

Wie, glauben Sie, wird es wohl Moritz und Lisa Meier ergehen?

Werden Sie jemanden finden, der die Definition vom Wert (siehe oben Ziffer 1 – 4) nicht kennt?
Bei einem guten Marketing und vielen schicken Fotos werden sicher etliche Interessenten auf das Ferienhaus aufmerksam werden. Aber wird dann Jemand aus Mitleid, oder aus Ignoranz des Marktes oder aus Unwissenheit wirklich diesen Preis bezahlen?
Vielleicht ja, vielleicht auch  nicht, auf jeden Fall wird sich der Verkauf schwierig gestalten.
Jetzt noch weiteres Geld in dieses Objekt zu investieren, z.B. für einen neuen Swimming Pool oder eine neue Garage, muss den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis nicht unbedingt um diesen Betrag erhöhen. Auch wenn man den Anschaffungswert damit weiter aufbläst, bleibt der Marktwert nahezu konstant gering. Man würde also weiter Geld aus dem Fenster werfen, es sei denn, man selbst genießt den Pool und sieht den eigenen Nutzen in diesen zusätzlichen Investitionen. Aber ob das ein möglicher Käufer auch so sieht, steht in den Sternen....

ahorn blatt

Die Personen und die Handlung des Films sind frei erfunden. Etwaige Ähnlichkeiten mit tatsächlichen Begebenheiten oder lebenden oder verstorbenen Personen wären rein zufällig. All characters and events depicted in this film are entirely fictitious. Any similarity to actual events or persons, living or dead, is purely coincidental.
Selbstverständlich sind alle hier aufgeführten Informationen und Erfahrungen nach bestem Wissen und Gewissen dargestellt. Aber es bleiben persönliche Erfahrungen und sehr subjektive Informationen und persönliche Meinungen.
Keinesfalls gewähren wir eine Rechtsberatung noch erheben wir Anspruch auf Richtigkeit oder Vollständigkeit.
Jedwede Haftung und Gewähr wird ausdrücklich ausgeschlossen! Fehler und Irrtümer sind vorbehalten!
slide up button
For Sale by Owner - vom Eigentümer zu verkaufen - Abwicklung über Notar und Rechtsanwalt auf Wunsch in deutscher Sprache